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房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施4年之久的限購(gòu)政策，在2014年出現(xiàn)松動(dòng)跡象。繼3月底溫州傳出上報(bào)松綁限購(gòu)的方案后，長(zhǎng)沙、杭州等多個(gè)城市也在醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性。

樓市“限購(gòu)令”現(xiàn)松動(dòng)
據(jù)一位資深房地產(chǎn)界人士透露，3月底，長(zhǎng)沙、杭州等地的市政府相關(guān)部門相繼組織召開房企溝通會(huì)。溝通會(huì)上，有關(guān)部門向房企透露，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀，其中包括限購(gòu)的松綁，以及二套房貸款門檻的降低等。
近期以來，二、三線樓市降價(jià)恐慌情緒蔓延，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，今年3月百城住宅平均價(jià)格漲幅繼續(xù)收窄，而在目前地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、樓市成交低迷等多重壓力之下，地方松綁限購(gòu)響應(yīng)“雙向調(diào)控”的意愿強(qiáng)烈，3月31日也有報(bào)道指出，溫州市正在醞釀一攬子促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)健康發(fā)展措施，其中涉及調(diào)整現(xiàn)行限購(gòu)限貸政策，樓市“松綁”方案已經(jīng)上報(bào)浙江省政府。

地產(chǎn)股聞風(fēng)反彈
實(shí)際上，“限購(gòu)松綁”傳聞早已成為地產(chǎn)業(yè)界的“狼來了”。每每傳聞聲起，總能引發(fā)一次地產(chǎn)股大漲行情。去年8月，當(dāng)時(shí)有外媒指出，溫州將對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行微調(diào)，當(dāng)期引發(fā)地產(chǎn)股躁動(dòng)，新湖中寶等二、三線地產(chǎn)股集體沖高。
追溯來看，地產(chǎn)股自今年3月以來收到再融資開閘以及京津冀一體化、部分地產(chǎn)股公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，以及股東增持等多個(gè)消息面的刺激，板塊指數(shù)強(qiáng)勁反彈。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)漲幅超過12.96%，居于首位，而金豐投資在整個(gè)3月漲幅超過100%。
而隨著“藍(lán)籌股春天到來”的預(yù)期，部分資金已經(jīng)開始青睞地產(chǎn)股，有消息指出，目前部分私募七、八成倉(cāng)位集中持有金融地產(chǎn)。
不過，也有分析認(rèn)為，當(dāng)前大盤持續(xù)低迷，市場(chǎng)上幾乎沒有具備操作性的熱點(diǎn)概念，因此與利好概念沾邊的地產(chǎn)板塊成為資金攻擊的方向。而從實(shí)質(zhì)上來看，主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)板塊當(dāng)前估值已經(jīng)跌至歷史最低水平，處于超跌狀態(tài)。

放松的時(shí)機(jī)并未到
對(duì)于近期多地對(duì)“限購(gòu)令”放松的預(yù)期，安信證券分析師萬(wàn)知認(rèn)為不可期望過高。他表示，全面放開限購(gòu)?fù)耆豢赡?。目前雖然經(jīng)濟(jì)較差，但房?jī)r(jià)在高位，房地產(chǎn)開工和投資也在高位，中國(guó)已不大可能再寄希望于釋放房地產(chǎn)的增長(zhǎng)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。
此外，花了3年時(shí)間建立起來的剛需主導(dǎo)的相對(duì)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在樓市抑制投資投機(jī)需求的長(zhǎng)效機(jī)制未建立的時(shí)候，全面放開限購(gòu)將回到投資、投機(jī)市場(chǎng)。
事實(shí)上，中央對(duì)涉及限購(gòu)政策的調(diào)整始終非常謹(jǐn)慎。在2011年全面限購(gòu)后，2012年的保增長(zhǎng)也很困難，中央對(duì)地產(chǎn)政策的態(tài)度也的確稍有緩和，但中央只是默許地方政府出臺(tái)的各種公積金貸款放松、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等非核心政策的調(diào)整，所有涉及限購(gòu)變化的政策一律被叫停。
另外，萬(wàn)知還認(rèn)為，現(xiàn)在對(duì)“限購(gòu)令”放松的時(shí)機(jī)并未到。跟以往兩次放松相比，目前樓市并不差，完全不需要放松，放松的效果也不會(huì)很好。
今年以來，一、二線城市的樓市雖然銷售數(shù)據(jù)同比下滑較為明顯，但2013年上半年的基數(shù)過高，參考意義不大。與2012年同比數(shù)據(jù)意義更大，這一數(shù)據(jù)目前仍有正增長(zhǎng)，目前還未有出現(xiàn)全國(guó)性的樓市降價(jià)。從房地產(chǎn)投資的情況看也較為良好。

去投資化仍是大方向
對(duì)于一些地方樓市限購(gòu)的放松，有專家指出，房?jī)r(jià)漲幅收窄和下跌城市數(shù)量的增加，是樓市進(jìn)入調(diào)整階段的重要指標(biāo)。而在樓市“雙向調(diào)控”的大思路下，限購(gòu)政策可能存在一定的松動(dòng)空間，但總體來看，樓市去投資化的大方向不會(huì)改變。
萬(wàn)知也指出，少數(shù)城市限購(gòu)可能會(huì)松綁（如溫州），但松綁空間很小，對(duì)需求改善幅度會(huì)非常有限，最多是誤傷剛需的政策，需要糾偏。
此外，過去的限購(gòu)政策大體是合理的，但也有少數(shù)剛性的改善需求受到不合理的政策的影響。如外地戶籍家庭在滿足限購(gòu)條件后，仍然只能擁有一套住房，改善受到影響。未來如果地產(chǎn)極差需要穩(wěn)定市場(chǎng)的時(shí)候，可能會(huì)放開符合條件的外地家庭的第二套房。
另外，認(rèn)房又認(rèn)貸的政策也有可能在未來會(huì)改善。但這些糾偏性的政策不足以使行業(yè)轉(zhuǎn)向。
總體來看，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格、開工量、投資都在高位，地產(chǎn)已經(jīng)不大可能成為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎。在長(zhǎng)效機(jī)制建立之前，限購(gòu)不可能全面放開，中國(guó)也不可能寄希望于投資、投機(jī)需求來主導(dǎo)樓市。在經(jīng)濟(jì)快速下滑的背景下，少數(shù)城市可能會(huì)將誤傷剛需的政策進(jìn)行糾偏。從時(shí)間點(diǎn)來看，目前行業(yè)基本面尚可，完全不需要放松，即使放松也未必會(huì)收到好的效果。
未來，地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策應(yīng)該繼續(xù)遵循底線思維，不會(huì)有大的變化，地產(chǎn)股的趨勢(shì)機(jī)會(huì)，或?qū)碜杂诨久嬷缀蟮幕厣?