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內(nèi)地網(wǎng)絡(luò)零售額過去5年以平均每年99%的速度增長(zhǎng)，2015年有望取代美國(guó)成為全球最大電商市場(chǎng)。相比之下，作為電商核心環(huán)節(jié)的高質(zhì)量倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施明顯滯后。
中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)倉(cāng)庫(kù)面積總量約6.8億平米，其中大型現(xiàn)代物流倉(cāng)庫(kù)設(shè)施只占2%，即約1400萬(wàn)平米，租賃率已經(jīng)超過95%，表明供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求。
對(duì)此，國(guó)際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一戴德梁行董事、中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵分析指出，“對(duì)于天貓、京東、蘇寧、亞馬遜等國(guó)內(nèi)前5大電商企業(yè)來說，目前都想把物流環(huán)節(jié)捏在自己手里，因此在全國(guó)范圍內(nèi)展開物流倉(cāng)庫(kù)的建設(shè)競(jìng)賽——這給物流地產(chǎn)帶來新機(jī)遇的同時(shí)，也引發(fā)了電商企業(yè)同普洛斯、安博、嘉民等物流地產(chǎn)巨頭之間的競(jìng)爭(zhēng)。”
一邊是資金雄厚的電商巨頭們建設(shè)自營(yíng)物流，一面是專業(yè)的國(guó)際物流地產(chǎn)商加快中國(guó)布局，電商物流倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)新熱點(diǎn)。奶酪之爭(zhēng)的背后，阿里巴巴會(huì)成為國(guó)內(nèi)最大的物流地產(chǎn)商嗎？

電商大手筆布局自營(yíng)物流
電商和物流地產(chǎn)商，到底是誰(shuí)動(dòng)了誰(shuí)的“奶酪”？
最新數(shù)據(jù)顯示：天貓?jiān)诔啥茧p流（1000畝）、浙江金華（1500畝）、天津（1500畝）等近10個(gè)城市為網(wǎng)上購(gòu)物平臺(tái)布局倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施；京東將在全國(guó)設(shè)立6大物流中心，位于北京（200畝）、上海（260畝）、廣州、成都（20萬(wàn)平米）、武漢（1萬(wàn)平米）、沈陽(yáng)（11.7萬(wàn)平米）。與此同時(shí)，蘇寧的第三代物流基地布局幾乎遍及全國(guó)，亞馬遜在中國(guó)也已設(shè)有11個(gè)運(yùn)營(yíng)中心，倉(cāng)儲(chǔ)物流總面積超過70萬(wàn)平米。
更受矚目的是，2014年1月，騰訊以15億港元收購(gòu)華南城9.9%的股份，一舉以戰(zhàn)略投資的方式切入物流領(lǐng)域，意在構(gòu)建起O2O線上線下一體化的零售服務(wù)體驗(yàn)。
華南城是一家綜合物流及交易中心開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，有完善的倉(cāng)儲(chǔ)物流網(wǎng)絡(luò),此舉被認(rèn)為是騰訊自建物流的一大舉措。除騰訊之外，此前阿里巴巴牽頭的“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”更是規(guī)模宏大，計(jì)劃投資人民幣3000億元建設(shè)“中國(guó)智能骨干物流網(wǎng)”。

電商物流園區(qū)成“拿地故事”
蘇智淵分析說，對(duì)于過去10年在中國(guó)開展業(yè)務(wù)的國(guó)際物流地產(chǎn)商而言，其利潤(rùn)主要來自三個(gè)方面——第一是息差，即利用海外的低息資金，例如美國(guó)養(yǎng)老基金的資金利息低至1%~2%，投資中國(guó)國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)獲取回報(bào)；二是人民幣升值；三是土地增值?！叭欢S著國(guó)內(nèi)各地土地資源越發(fā)緊張，物流地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)發(fā)現(xiàn)較難從地方政府手中直接獲取一手土地?！?br /> “在此局面下，‘電商物流園區(qū)’實(shí)際上已成為當(dāng)前向地方政府，尤其是二、三線城市政府拿地的‘最好故事’”。蘇智淵指出，“傳統(tǒng)制造業(yè)物流對(duì)地方政府而言沒有‘故事’可說，而電商物流的概念，特別是幫助政府吸引電商注冊(cè)落稅，能夠有效幫助物流地產(chǎn)商獲取新的土地資源?！?br /> 蘇智淵認(rèn)為，可以預(yù)見的是，誰(shuí)最先完成布點(diǎn)，誰(shuí)就最先搶得壟斷市場(chǎng)效率的先機(jī)。在高企的倉(cāng)儲(chǔ)租金和土地預(yù)期收益之下，未來電商物流的需求增長(zhǎng)與現(xiàn)階段高端物流地產(chǎn)的供應(yīng)不足之間，是行業(yè)內(nèi)企業(yè)都想動(dòng)的那塊“奶酪”。

外資加碼物流地產(chǎn)
除了國(guó)內(nèi)電商加速布局物流地產(chǎn)之外，外資對(duì)于物流業(yè)的投入也一直在增加。德意志銀行2013年7月發(fā)布的題為《亞太地區(qū)物流現(xiàn)代化進(jìn)程》的報(bào)告稱，伴隨對(duì)收益的要求，投資者已經(jīng)開始將物流地產(chǎn)視為另一種可靠的工業(yè)地產(chǎn)投資。
厚樸投資管理公司創(chuàng)始合伙人之一王忠信所創(chuàng)立的新基金RRJ Capital，4月10日宣布一筆投資協(xié)議，這家公司與新加坡國(guó)有投資商淡馬錫一起為中國(guó)民營(yíng)物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)開發(fā)商上海宇培集團(tuán)提供了2.5億美元資金。
上海宇培表示，該公司已與RRJ Capital及獅誠(chéng)控股國(guó)際管理的投資機(jī)構(gòu)簽署了一項(xiàng)募資金額為2.5億美元的融資協(xié)議。獅誠(chéng)控股國(guó)際隸屬新加坡國(guó)有投資機(jī)構(gòu)淡馬錫控股。上海宇培目標(biāo)是,到2017年擁有并運(yùn)營(yíng)逾340萬(wàn)平方米可租用面積的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。
上海宇培是中國(guó)最大的物流倉(cāng)庫(kù)開發(fā)商之一，2013年8月，該公司已經(jīng)從凱雷集團(tuán)和房地產(chǎn)投資管理公司Townsend Group獲得2億美元投資，計(jì)劃用這些資金再加上其本身的2億美元打造17個(gè)倉(cāng)庫(kù)。
同一天，另一家來自澳大利亞的工業(yè)地產(chǎn)巨頭嘉民集團(tuán)向上海媒體宣布，將繼續(xù)拓展其在中國(guó)的物流版圖，并計(jì)劃在未來3至4年投資增長(zhǎng)超過30億美元。
嘉民集團(tuán)大中華區(qū)董事總經(jīng)理彭菲力4月10日在浦東空港物流中心二期開幕儀式上表示，將繼續(xù)擴(kuò)大在中國(guó)的版圖，計(jì)劃每年拓展60萬(wàn)~80萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)物流空間；在未來3~4年投資增長(zhǎng)超過30億美元。嘉民官網(wǎng)顯示，嘉民集團(tuán)是一個(gè)綜合性地產(chǎn)集團(tuán)，在全球持有、開發(fā)和管理工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)，投資的領(lǐng)域包括商務(wù)辦公園區(qū)、工業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)和配送中心。
對(duì)于這些倉(cāng)庫(kù)的目標(biāo)客戶，“和電商相關(guān)的客戶差不多占到1/3?！迸矸屏Ρ硎?。而上海宇培則表示，擴(kuò)張的倉(cāng)庫(kù)將租賃給包括零售商和電子商務(wù)在內(nèi)的企業(yè)。彭菲力表示，“目前嘉民集團(tuán)正在開發(fā)位于包括上海、天津、成都、合肥、南京和重慶等主要城市約60萬(wàn)平方米的物流空間。就現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備及發(fā)展中的項(xiàng)目，我們有能力將總體規(guī)模再增加330萬(wàn)平方米。”