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今年全國“兩會”以后，在“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)政策下，庫存量過高的部分城市屢屢試探政策底線，紛紛擬定調(diào)控政策，但至今沒有一家敢做“出頭鳥”。相應(yīng)的政策都處于“調(diào)研”“反饋”階段。
雖然還沒有“吃螃蟹者”，但種種試探已經(jīng)為未來的政策出臺做了鋪墊。

地方政府的焦慮
4月22日，無錫市政府下發(fā)的《關(guān)于無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定的通知》（下稱《通知》）中規(guī)定，2014年5月1日起，無錫市范圍內(nèi)（包括無錫市區(qū)和江陰、宜興二市）執(zhí)行統(tǒng)一的戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定，在無錫市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。
無錫市自2003年進(jìn)行了住房戶籍制度改革。當(dāng)時的外地人購房落戶政策是100平方米。2012年元旦起,無錫市戶口準(zhǔn)入政策有了新的調(diào)整，外地人購房落戶門檻由原來的100平方米降至70平方米。而此次《通知》將標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步放低，從70平方米調(diào)整至60平方米，雖然只有10平方米差距，且與當(dāng)下的地方政府調(diào)控并無關(guān)聯(lián)，但卻被普遍解讀為“曲線救市”，這說明市場對此已然是“等靴子落地”的心態(tài)了。而這種心態(tài)的背后，是庫存激增后，各個城市按捺不住的調(diào)控之手。
4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布一季度樓市數(shù)據(jù)，3月末，商品房待售面積5.2億平方米，比2013年增加了3000萬平方米。這是2005年以來，商品房待售面積的最高值。另外，2014年起，全國商品房銷售面積及銷售額增速已連續(xù)3個月雙雙下降。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷售面積2.01億平方米，銷售額1.33億元，同比分別下降3.8%和5.2%，其中住宅銷售面積、金額分別下降5.7%、7.7%。此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅也在下降，一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資15339億元，增速環(huán)比回落2.5%。
這種情況下，各地政府雖未出臺救市政策，但相關(guān)調(diào)查和征求意見顯然已經(jīng)對后續(xù)可能出現(xiàn)的持續(xù)低迷做了應(yīng)急準(zhǔn)備。

含混的前奏
“溫州在‘兩會’前后，由市住建委牽頭，草擬了一個限購調(diào)整綜合方案上報給浙江省政府，但是至今沒有下文，浙江省政府對外甚至不敢承認(rèn)收到過方案?！睖刂葜行∑髽I(yè)發(fā)展促進(jìn)會會長周德文透露。此前，有關(guān)溫州將放寬新溫州人、外地溫商以及購房入籍等政策的消息已甚囂塵上，但隨后被當(dāng)?shù)卣賳T予以否認(rèn)。
除了溫州，此前傳出有救市計劃的海南、湖南、廣東、浙江、河南等省的住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人均表示，目前政府絲毫沒有救市的意思，更沒有放松樓市調(diào)控的打算。
一次次否認(rèn)之后，又不斷有新的城市放出松綁調(diào)控的風(fēng)聲，地方政府種種試探未果，給現(xiàn)階段分類調(diào)控的執(zhí)行蒙上了“單相思”的色彩。
“政府和開發(fā)商也在博弈，一方面政府覺得還沒有到救市的那一步，一方面又特別擔(dān)心有些開發(fā)商撐不住，政府還沒有下決心，還不太敢和中央正式交涉這個事情。”融創(chuàng)中國杭州公司總經(jīng)理王鵬稱，要真正讓政府發(fā)自內(nèi)心推動調(diào)控松綁，可能還需要一個過程。
據(jù)調(diào)查，在長三角的一些城市，房地產(chǎn)調(diào)控政策在執(zhí)行層面有越位和松動的跡象。在溫州的一些區(qū)域，如購房者沒有二套以上住房，都可再購房，溫州以外無論有幾套住宅，在溫州購房不限購。在安徽合肥，外地人即使沒有本地一年社保，也可以在開發(fā)商介紹的包裝公司幫助下，以1.5萬~1.8萬元不等的價格取得購房和貸款資格。政府不出臺文件，但對此類行為默許的現(xiàn)象，成為地方分類調(diào)控措施未出臺前的一種替代做法。
“未來明緊暗松將是一種主基調(diào)。”杭州雙贏置業(yè)營銷機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示，目前不少城市已開始對限購政策作出調(diào)整，表面緊，內(nèi)部認(rèn)定卻有所松動，各地已經(jīng)形成不成文的默契。

下半年或迎調(diào)整窗口期
中央分類調(diào)控理念的確定，給地方政府松綁調(diào)控提供了政策依據(jù)，但在國家沒有明確出臺指導(dǎo)方案或細(xì)則前，地方政府想松綁限購但又裹足不前。
此外，對于當(dāng)前樓市是掉頭向下還是短期的觀望尚不確定。業(yè)界人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)過于嚴(yán)重的危機。這或許是當(dāng)下調(diào)控暫緩的原因。一旦救市過早，可能為后續(xù)的政策出臺和產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來影響，更不用提來自中央政府層面的壓力了。
綜合多方因素考量，今年下半年或成為樓市微調(diào)的窗口期。二季度的數(shù)據(jù)出臺以后，若持續(xù)低迷，救市措施會得到包括中央層面的默許甚至支持；另外，經(jīng)過市場的調(diào)研和反饋，相應(yīng)的救市措施也會更加完善。而且由于不再是“一刀切”的調(diào)控，地方政府的調(diào)控思路也不會是單一的松綁或者收緊，而是可以全面綜合地考慮發(fā)展方向。
“一方面，樓市下行趨勢開始，給地方財政和經(jīng)濟(jì)增長的壓力需要逐步顯現(xiàn)；另一方面，雙向調(diào)控精神指導(dǎo)下，地方也需要調(diào)整時間?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長卞洪登表示。