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5月6日，北京土地供應(yīng)市場4宗多功能經(jīng)營性地塊出讓，最終總成交價達到58.45億元，平均溢價率為29.17%。至此，2014年北京土地成交量為88宗，土地出讓總收入達1114.53億元，比去年同期上漲103.5%。其中，居住類地塊的成交宗數(shù)和土地出讓金均達到2007年以來同期最高值。

在北京等一線城市土地市場持續(xù)高溫的同時，受庫存量較大、銷售萎縮等因素影響，二、三線城市的土地市場早已不復(fù)去年的火熱局面，底價或低溢價成交的情況頻頻出現(xiàn)。

進入2014年后，土地市場兩極分化的情況正愈演愈烈。

北京重點地塊熱度不減

自今年1月7日，北京土地市場開市以來，北京市國土局共出讓土地60宗，其中經(jīng)營性用地49宗，占總數(shù)的82%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，今年北京土地收入快速增長的一個重要原因就是推地力度的加大。今年北京土地市場優(yōu)質(zhì)地塊占比增加明顯，集中出讓的地塊中總有一些位置相對較好的土地項目可以引起房企的熱情，這使得北京的土地市場始終維持較高的熱度。

今年2月，龍湖地產(chǎn)以35.7億元的價格競拍獲得豐臺西局地塊，創(chuàng)下區(qū)域地價新高。隨后，京南的優(yōu)質(zhì)地塊被大量推入市場，激發(fā)了房企的購買積極性。

“根據(jù)集團對政策及市場形勢的判斷，我們認為目前在一線城市拿地是大好時機。泰禾集團堅決看好一線城市的市場前景，看好北京未來的樓市發(fā)展形勢，接下來還將繼續(xù)增加在北京這類一線城市的土地儲備。”泰禾集團總裁助理沈力男此前表示。2014年以來，泰禾集團在北京土地市場尤為活躍，拿地花費已經(jīng)超過100億元。沈力男認為，從2013年上半年開始，泰禾集團看好一線城市，搶先布局北京孫河板塊等有升值潛力地塊的決策是對的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從目前來看，房企對北京等一線城市的土地依然渴求，相比較三、四線城市看得見的風(fēng)險，北京等一線城市目前需求總量仍然很大，即使出現(xiàn)調(diào)整，幅度也不會很大，對房企的影響有限。

而在北京的不同區(qū)域，土地市場也存在分化現(xiàn)象。以前述5月6日北京出讓的4宗地塊為例，其中大興區(qū)西紅門0302-010-2地塊交易表現(xiàn)突出，現(xiàn)場經(jīng)過85輪競拍，最終由天恒在萬科、華遠地產(chǎn)、東亞新華等7家企業(yè)的激烈競爭中摘得，總價19.1億元，溢價率85.4%。而其余地塊，從報價到現(xiàn)場競價情況都表現(xiàn)平平。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭預(yù)測，在市場升溫期，北京土地市場經(jīng)歷了一輪高溫交易周期，在今年一季度，土地市場優(yōu)質(zhì)地塊的競爭程度依然激烈。而今年二季度以后，房地產(chǎn)市場的下行趨勢愈加明顯，北京土地市場交易狀態(tài)也開始呈現(xiàn)出分化和觀望趨勢。4月以及5月初，商品住宅成交的形勢或許影響整個市場主體預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)折，這將直接影響到房企在土地市場的拿地力度。

二、三、四線土地市場平淡

中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，包括萬科、保利、恒大在內(nèi)的10家標桿房企在一線、二線和三、四線城市的拿地金額占比分別為62%、5%和33%。與2013年下半年相比，一線城市拿地金額占比增加了24個百分點，二線城市則明顯下滑了28個百分點。

可以看出，雖然今年以來樓市前途未卜，但一線城市對房企的吸引力不減反增。相比之下，二、三線城市的土地市場略顯平淡，呈現(xiàn)出明顯的分化跡象。

從全國來看，跨入2014年后，土地市場的供求情況整體呈現(xiàn)疲軟趨勢。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心提供的中國主要城市土地市場交易情報，今年1-3月，全國300個城市共推出土地8697宗，推出土地面積34044萬平方米，環(huán)比減少43%，同比減少4%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地，下同)2876宗，推出土地面積13820萬平方米，環(huán)比減少43%，同比增加8%。

進入4月，土地供應(yīng)情況環(huán)比回升，但仍低于去年同期。4月，全國300個城市共推出土地2646宗，環(huán)比增加26%，同比減少22%；推出土地面積10377萬平方米，環(huán)比增加18%，同比減少16%。其中，住宅類用地795宗，環(huán)比增加23%，同比減少18%；推出土地面積3480萬平方米，環(huán)比增加12%，同比減少15%。

與此同時，土地成交量也處于低位。第一季度，全國300個城市共成交土地7185宗，成交面積27299萬平方米，環(huán)比減少43%，同比減少15%。其中，住宅用地2302宗，成交面積11098萬平方米，環(huán)比減少39%，同比減少0.4%。到了4月，全國土地成交量總體略有回升，但距去年同期也有較大差距。4月，全國300個城市共成交土地1638宗，環(huán)比增加8%，同比減少38%；成交面積6738萬平方米，環(huán)比增加13%，同比減少33%。其中，住宅用地501宗，環(huán)比增加7%，同比減少36%；成交面積2517萬平方米，環(huán)比增加11%，同比減少24%。

價格方面，第一季度全國300個城市成交樓面均價為1365元/平方米，環(huán)比上漲14%，同比上漲28%；其中住宅類用地成交樓面均價為1858元/平方米，環(huán)比上漲11%，同比上漲26%。進入4月，兩組成交均價數(shù)字繼續(xù)小幅上漲，分別增至1389元/平方米和1860元/平方米。平均溢價率21%，較上月回升7個百分點，且高于上年同期4個百分點；其中住宅類用地平均溢價率21%，較上月提高5個百分點，較去年同期提高2個百分點。

雖然土地成交均價及溢價率仍保持小幅上漲，但此前國土資源部發(fā)布的今年一季度全國城市地價監(jiān)測成果顯示，地價漲幅已經(jīng)開始收窄。值得一提的是，這是地價漲幅在7個季度后首次收窄。

一面是一線城市土地市場持續(xù)火爆，一面是二、三、四線城市后勁不足，土地市場在不同級別城市表現(xiàn)的分化還將延續(xù)一段時間。

同策咨詢市場研究部總監(jiān)張宏偉認為，這一明顯分化現(xiàn)象的出現(xiàn)，是由于一線城市龐大的市場需求及各方面優(yōu)勢短時間內(nèi)難以出現(xiàn)整體降溫；二線城市主要是由于部分城市庫存量高漲，出現(xiàn)大幅降價現(xiàn)象，導(dǎo)致部分企業(yè)在該城市拿地偏謹慎；而三、四線城市普遍存在前期供應(yīng)量過大的問題，這不得不使房企調(diào)整拿地策略，尤其是在庫存量高漲的地區(qū)少拿地或者不拿地。