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進入11月，電商如何火拼“雙11”成為當下最火的話題，然而，在一年一度的電商狂歡背后，傳統(tǒng)商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的轉型也再次被聚焦。商業(yè)是否還需要地產(chǎn)？在電商及新增供應的圍城之下，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)出路在哪？

“雙11”電商沖擊傳統(tǒng)商業(yè)
早在“雙11”到來的前一周，淘寶、京東等各大電商平臺線上線下聲勢浩大的推廣戰(zhàn)役就已經(jīng)打響?；仡欉^去6年，淘寶“雙11”的銷售額，從2009年的5000萬元，飆升至2013年的350億元。而在2014年的“雙11”，阿里上市之后的首個“雙11”，銷售額甚至突破500億元。
有業(yè)內(nèi)人士認為，“雙11”紅火的背后，是消費者購物習慣的變遷。相關數(shù)據(jù)顯示：2009年中國網(wǎng)絡購物市場規(guī)模不到2500億元，到了2013年，這一數(shù)值增至1.85萬億元，達到7.4倍。而今年第二季度，網(wǎng)絡購物在社會消費品零售總額占比首次單季度突破10%。
隨著網(wǎng)購的日益普及，電商將分流實體商業(yè)的客源成為不爭的事實。商務部最新數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的5000家重點零售企業(yè)1～9月銷售額同比增長6.3%，而同期網(wǎng)絡購物增長32.2%。
電商對于實體商業(yè)的沖擊到底有多大？有業(yè)內(nèi)人士認為，電商的確會對傳統(tǒng)商業(yè)中的零售業(yè)沖擊較大，但電商絕對滅不了傳統(tǒng)商業(yè)，而現(xiàn)在看來電商和實體商業(yè)還有合作共贏的可能。

地產(chǎn)成傳統(tǒng)商業(yè)致命傷
據(jù)高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，2013年電商占整個零售額的7.8%，預計2016年將占到10%。眾所周知，在傳統(tǒng)商業(yè)中，百貨等零售業(yè)態(tài)占了大半壁江山?，F(xiàn)在零售業(yè)受到電商的沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)是否哀鴻一片？
高緯環(huán)球亞太區(qū)零售地產(chǎn)服務部董事總經(jīng)理豪建思表示，電商對于零售業(yè)的沖擊確實存在，但傳統(tǒng)商業(yè)也在積極應對，比如在監(jiān)測到的新開業(yè)購物中心，百貨的業(yè)態(tài)占比在下降，而餐飲等體驗式商業(yè)的占比在上升。在現(xiàn)在的市場競爭中，零售商應該做到全渠道覆蓋，線上開網(wǎng)店，線下開實體店。
而如今，實體商業(yè)對于電商“雙11”的應對也較早，如河南鄭州各大商場都在“雙11”前后推出優(yōu)惠活動?！安粌H如此，我們的網(wǎng)絡銷售平臺也在積極推廣之中，消費者如果不喜歡逛商場，可以直接登錄我們的網(wǎng)站，還可以直接送貨上門?！蹦嘲儇浬虡I(yè)品牌相關營銷負責人透露。
“電商過去幾年在中國快速發(fā)展，市場份額占比已經(jīng)達到一個歷史峰值，即使在歐美國家，電商也只占整個零售額的9%?！睒I(yè)內(nèi)專家認為，傳統(tǒng)商業(yè)所面臨的問題并不單單是電商造成的，更多是來自于階段性供應井噴。

傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)加速多元化發(fā)展
“在新增供應階段性井噴的情況下，如果還以傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的模式去做商業(yè)地產(chǎn)，顯然難以為繼。”鄭州市區(qū)某綜合體開發(fā)商認為，商業(yè)地產(chǎn)的求變已經(jīng)迫在眉睫。“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新才是未來競爭的關鍵，這其中就包括商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?！?br /> 鄭州一些商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)在這方面做出嘗試，比如德化·無限城將建設中原首家天幕走廊，在入門空間巧妙設置巨幅天幕，項目將成為集商業(yè)、超市、餐飲、娛樂、休閑、旅游等為一體的大型中心商業(yè)景觀。
深耕鄭州本土的丹尼斯集團也開始了對其四天地、五天地的改造，改造完成后將更名為丹尼斯奧萊，或將引入奧特萊斯業(yè)態(tài)模式。
“當商業(yè)地產(chǎn)逐步成熟之時，單一的開發(fā)模式必然會被淘汰。如何才能在百花齊放中占得一席之地，這是每一個決心現(xiàn)在進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)商必須思考的?！庇袠I(yè)內(nèi)人士坦言。

商業(yè)地產(chǎn)從“體驗”尋求出路
11月6日，在由世聯(lián)行與中聯(lián)國際設計集團聯(lián)合主辦的“后調(diào)控時代：商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)探路”論壇上，深圳新光海岸董事長俞光華認為，未來商業(yè)要想吸引人流，第一是空間營造，第二是講一個好故事，第三是商品的體驗。好的商業(yè)一定是將物質(zhì)消費轉化為精神消費。
有專家認為，商業(yè)地產(chǎn)的大幅增長時期才剛剛開啟，談行業(yè)的沒落為時尚早。實際上，商業(yè)地產(chǎn)最主要的問題并非電商的沖擊，而是自己能不能滿足消費者的需求。
首創(chuàng)集團董事長劉曉光曾表示，到2025年，中國將有2.3億~2.5億的人進入城鎮(zhèn)，新增的城鎮(zhèn)人口，居住、衣食行肯定都需要配套的商業(yè)來解決。這正是新型城鎮(zhèn)化給商業(yè)地產(chǎn)帶來的空間。
根據(jù)《中原經(jīng)濟區(qū)鄭州都市區(qū)建設綱要》，到2020年，鄭州都市區(qū)總人口達到1500萬以上。這也意味著，今后的六七年間，鄭州還將增加600萬人口，幾乎每年新增近百萬人。鄭州市的城市規(guī)模將不可避免地向特大型城市轉變，商業(yè)地產(chǎn)亦將有長足發(fā)展空間。
“體驗式是一個大的方向，在國外，更多的購物中心考慮的是兩個方面，一個是興趣，一個是情感。我認為這是我國購物中心目前缺的兩個元素。”三益中國商業(yè)地產(chǎn)研究院副院長陳聰認為，國外的購物中心在業(yè)態(tài)上有很多體驗式的業(yè)態(tài)，它是能很好激地發(fā)消費者的興趣，商戶之間的組合、空間上的組合，其趣味性都比較強，而且這種趣味性是每天都會有變化的，讓顧客會有不斷的新鮮感，通過興趣來鎖住部分固定的忠誠的消費客群，這就要求在業(yè)態(tài)、品牌、內(nèi)裝、主題以及一些活動上，通過多元化的手法吸引消費者。
“第二是情感元素，比如說國外的購物中心會定期為會員慶祝生日，提供折扣或享用一次購物中心最高級別的晚餐等，這種情感因素會讓顧客覺著很溫暖，自然就更愿意來這里，而不僅僅是購物?！?br /> 陳聰認為，國內(nèi)的購物中心本質(zhì)上講還是一種粗放的發(fā)展階段，沒有考慮到軟件上的一些東西，怎么抓住消費者的情感。從長期來看，在購物中心購物就是一種生活方式。