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杭州4月26日電仿佛還在昨天，房地產(chǎn)業(yè)的暴利吸引社會(huì)資本紛紛涌入，行業(yè)甚至被戲稱為“傻子也能賺錢”，也促成了中小房企的大量出現(xiàn)。而當(dāng)行業(yè)行至今日，它們面對(duì)的卻是另一番局面。

市場低迷下，高負(fù)債經(jīng)營遭遇融資難和融資貴，加上項(xiàng)目虧損累加的后果本就足以致命，而行業(yè)洗牌期卻已同時(shí)不約而至。

“不是要不要轉(zhuǎn)的問題，而是市值在百億元以下的多數(shù)中小房企都要被迫轉(zhuǎn)型?！弊鳛檎憬?huì)杭州的房產(chǎn)大鱷，濱江集團(tuán)董事長戚金興如此概括當(dāng)下的行業(yè)現(xiàn)狀。對(duì)于中小房企而言，新常態(tài)下轉(zhuǎn)型的求生之路如何走，已成為當(dāng)前最緊要的命題。

新政難擋房地產(chǎn)“新常態(tài)”到來

如今在浙江，房企倒閉正在成為大概率事件。

本月，上市公司寧波建工一則公告引起關(guān)注。其公告透露，與公司合作的一家當(dāng)?shù)胤科笙葙Y金鏈危局面臨破產(chǎn)，而寧波建工超億元工程款亦被拖欠。

無獨(dú)有偶，去年下半年開始，房地產(chǎn)企業(yè)倒下的消息從各地頻頻傳出：浙江清水灣置業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)牽出新西湖小鎮(zhèn)“爛尾”問題；曾是全國民企500強(qiáng)的溫州中城建設(shè)集團(tuán)上月破產(chǎn)重組；紹興多處樓盤成為“爛尾樓”，金品置業(yè)、越紅房產(chǎn)母公司等多家當(dāng)?shù)刂髽I(yè)進(jìn)入破產(chǎn)重整階段……

對(duì)于房企倒閉高頻次出現(xiàn)，浙江大學(xué)教授、浙大房地產(chǎn)研究中心主任賈生華表示：“開發(fā)商的問題是積累下來的，主要是由于前幾年投資過熱的風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放。

“從市場健康發(fā)展角度看這是必要的，如果所有的冒險(xiǎn)、頭腦發(fā)熱都能得到正常的報(bào)酬，那么就會(huì)鼓勵(lì)這個(gè)市場走向不理性。所以市場會(huì)教育大家回歸到一個(gè)合理狀態(tài)?！辟Z生華說。

另一方面，地產(chǎn)商日漸縮水的業(yè)績則更能證明“躺著都能賺錢”的時(shí)代已經(jīng)過去。

以浙江杭州為例，此前發(fā)布的《2014年杭州市房地產(chǎn)市場監(jiān)測報(bào)告》顯示，有近七成房企陷入虧損困局。而從浙江房地產(chǎn)上市公司層面看，十余家企業(yè)去年業(yè)績縮水已成為共象。

上月底，房地產(chǎn)救市動(dòng)作可謂火力全開：27日，國土部、住建部提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給；30日央行[微博]降低二套房首付比例；同日財(cái)政部將個(gè)人購買二手房免征營業(yè)稅的期限調(diào)整為2年。

社科院某經(jīng)濟(jì)學(xué)家日前在杭州表示，市場不會(huì)因?yàn)檎叩幕嘏鎰e調(diào)整，痛苦的調(diào)整剛剛到來，政策只是暫時(shí)減輕了痛苦?！霸诳傮w供給過剩的局面下，市場恢復(fù)到過去的可能性不大。政策不足以支撐房地產(chǎn)企業(yè)完全翻身，至少還需兩年的消化期。”

賈生華則認(rèn)為：“救市的目的并不是救這些開發(fā)商，房地產(chǎn)市場需要有一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展，不能過度低迷，為的還是市場恢復(fù)和平穩(wěn)。”他表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣如此。

財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀也在近日指出，地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，作為軟著陸的經(jīng)濟(jì)體，中國房地產(chǎn)已迎來白銀時(shí)代。

行業(yè)洗牌倒逼企業(yè)“壯士斷腕”

對(duì)于多如牛毛的中小房企而言，在市場低迷折磨的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始的大洗牌，也正加劇著它們的危機(jī)感。

近年房地產(chǎn)市場領(lǐng)域內(nèi)“大者恒大、強(qiáng)者恒強(qiáng)”的現(xiàn)象，幾乎成為行業(yè)的明朗趨勢。“市場集中度提升”、“大房企時(shí)代來臨”等行業(yè)預(yù)言已一個(gè)個(gè)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。如今中小房企的競爭優(yōu)勢正在逐漸失去，開始被擠出市場。

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)研究報(bào)告稱，未來部分現(xiàn)金流壓力巨大，抗壓能力相對(duì)較弱的中小房企將選擇主動(dòng)退出和尋求并購，大型企業(yè)則有機(jī)會(huì)進(jìn)一步提升規(guī)模，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)集中程度的進(jìn)一步提升。

建業(yè)集團(tuán)董事局主席胡葆森曾預(yù)測，三年后過半的房地產(chǎn)企業(yè)將消失，目前5萬家地產(chǎn)商3年以后有一半以上甚至更多將沒有新項(xiàng)目可做。

賈生華介紹：“目前我們看到的一些風(fēng)險(xiǎn)暴露，比如資金鏈斷裂等這種還是少數(shù)，多數(shù)是通過一種存量調(diào)整，比如轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，企業(yè)重組通過這些來釋放風(fēng)險(xiǎn)。洗牌是一種優(yōu)勝劣汰，對(duì)行業(yè)發(fā)展是有利的?！?/p>

杭州恒嘉地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理邵恒陽告訴記者：“今后房地產(chǎn)市場的格局是龍頭房企占據(jù)主流市場，中小房企只能在巨頭競爭的夾縫中生存。行業(yè)的洗牌已經(jīng)倒逼中小企業(yè)走上轉(zhuǎn)型路?！?/p>

實(shí)際上，浙江開發(fā)商尤其是中小房企，對(duì)生存的擔(dān)憂逐漸加劇，已成為不爭的事實(shí)。

“現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司正處在十字路口，前進(jìn)還是轉(zhuǎn)向都面臨著不可知的風(fēng)險(xiǎn)?！焙贾菽撤康禺a(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理唐瑩(化名)說，中小房企對(duì)外在拿地、銷售等方面面臨激烈競爭，對(duì)內(nèi)融資、轉(zhuǎn)型等也是挑戰(zhàn)。

唐瑩的公司在杭州屬中等規(guī)模，經(jīng)歷了地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”，其公司也曾乘著“風(fēng)口”順風(fēng)順意。而如今的唐瑩，更多的卻是是對(duì)公司未來的迷茫。

“去年開始，杭州的高價(jià)地我們已經(jīng)不拿了。目前消化庫存是一方面，另一方面，我們一直在尋找新的轉(zhuǎn)型方向?！碧片撜f，自己正考慮兩個(gè)方向?！耙粋€(gè)是金融投資，一個(gè)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，但還沒下定決心實(shí)施?！?/p>

“之前大家習(xí)慣了賺‘快錢’，而現(xiàn)在想轉(zhuǎn)卻并不容易。目前有前景的行業(yè)大多是我們不熟悉的，甚至是中國人不熟悉的。錢該投到哪里去心里也沒有底?！边@并非只是唐瑩一人的擔(dān)憂。

邵恒陽向記者介紹，目前許多遲遲找不到轉(zhuǎn)型路徑的房企已經(jīng)臨時(shí)成為“投資公司”：手里的錢不夠在公開市場拿地，二級(jí)市場又沒有項(xiàng)目入手，只能先買理財(cái)產(chǎn)品獲得收益維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

賈生華指出：“房企尤其中小房企，按原來的思維模式和經(jīng)營模式已難以為繼，大多數(shù)企業(yè)要放棄這種借錢，拿地，開發(fā)，銷售的套路，轉(zhuǎn)型已經(jīng)十分迫切。要靠自己創(chuàng)新、模式轉(zhuǎn)變以及投資和決策水平的提高，逐步適應(yīng)市場的發(fā)展，企業(yè)和企業(yè)家，要有勇氣革自己的命?！?/p>

專家：轉(zhuǎn)型應(yīng)專業(yè)化非多元化

2014年，大型房企已經(jīng)紛紛展開了轉(zhuǎn)型之路，萬科圍繞城市配套加大布局；恒大多元化下的礦泉水、糧油、乳業(yè)等新業(yè)態(tài)紛紛上馬；萬達(dá)[微博]正從以房地產(chǎn)為主轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為主……

為實(shí)現(xiàn)生存的目的，近兩年來許多中小房企也開始更換“飯碗”。它們之中有的涉足礦業(yè)，有的發(fā)展新能源，也有的靠上現(xiàn)代農(nóng)業(yè)風(fēng)口，而其中失敗者卻也大有人在。

“轉(zhuǎn)型從企業(yè)微觀層面來說要放棄傳統(tǒng)模式、習(xí)慣做法，探索新的模式，但不存在統(tǒng)一套路。不要?jiǎng)e人什么賺錢你也去踩一腳，那很可能有危險(xiǎn)。多元化中很多失敗的教訓(xùn)比較深刻，打一槍換一個(gè)地方的企業(yè)會(huì)一直很痛苦，最后可能更難收拾。”賈生華說。

在他看來，大多數(shù)企業(yè)轉(zhuǎn)型還應(yīng)走專業(yè)化路線，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈上下游，發(fā)揮自己特長，聚焦自己的產(chǎn)品或細(xì)分市場。

“企業(yè)要選擇適合自己特色和特長的領(lǐng)域作為主業(yè)，不一定是繼續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)，可以在前面的投資、融資、金融方面，也可以在后面的資產(chǎn)運(yùn)營管理方面，還有中間環(huán)節(jié)的營造方面，或者細(xì)分到某一類市場，如醫(yī)院、學(xué)校等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?！辟Z生華指出。

他強(qiáng)調(diào)，不管房企做哪塊都要做出特長和優(yōu)勢。雖然市場空間減小，但在專業(yè)化、特色化、細(xì)分化這些方面卻可以發(fā)揮中小房企靈活性高的優(yōu)勢，將來與大公司形成一種分工互補(bǔ)。

邵恒陽表示：“新形勢要求企業(yè)從粗放式擴(kuò)張到精細(xì)化運(yùn)營轉(zhuǎn)變，從投資驅(qū)動(dòng)向價(jià)值驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)型應(yīng)從原來的住宅開發(fā)向綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變，同時(shí)要側(cè)重向開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)并重?！?/p>

對(duì)于規(guī)模偏小的開發(fā)商，邵恒陽也建議從“特色”入手?！靶∑髽I(yè)必須在更精更準(zhǔn)更細(xì)中，顯示你存在的價(jià)值。它們完全可以憑本土優(yōu)勢，做差異化的產(chǎn)品。更加關(guān)注客戶的內(nèi)在需求，同時(shí)體現(xiàn)在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上，以此找到市場空間有所作為?！?/p>

“目前房地產(chǎn)行業(yè)并不是進(jìn)入一個(gè)不能做的狀態(tài)，相對(duì)其他產(chǎn)業(yè)來說，房地產(chǎn)盈利、空間還是好的。不能因?yàn)榍皫啄曩嶅X太容易，現(xiàn)在賺錢辛苦就亂了陣腳。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有一個(gè)平衡心，踏踏實(shí)實(shí)做好自己事情，滿足客戶和市場需要，創(chuàng)造自己的價(jià)值才是長久的立足之本?！辟Z生華表示。