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2009年12月以來，國家持續(xù)出臺(tái)了眾多抑制房價(jià)過快上漲的調(diào)控措施。4月11日、14日更是出臺(tái)了被媒體稱之為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控政策。受此影響，股市大幅下跌，鋼材價(jià)格也因此出現(xiàn)了明顯調(diào)整。由于房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，故市場(chǎng)人士非常關(guān)心本次房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)鋼材市場(chǎng)的影響大不大？現(xiàn)筆者結(jié)合近期鋼材價(jià)格走勢(shì)，對(duì)此加以簡(jiǎn)要分析。

本次房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧

眾所周知，2008年年底以來隨著國家信貸的大量投放以及對(duì)房市刺激政策的出臺(tái)，投資和投機(jī)的炒房者利用廉價(jià)的資金和較高的資金杠桿，極大地推動(dòng)了國內(nèi)房價(jià)的上漲。據(jù)估計(jì)，2009年年初至今國內(nèi)房價(jià)的平均增幅在50%以上，個(gè)別地區(qū)甚至超過100%。其實(shí)，從2009年12月開始，國家就陸續(xù)出臺(tái)了抑制房價(jià)過快上漲的政策，然而并沒有產(chǎn)生明顯效果，房價(jià)仍舊大幅上漲。因此，國家在4月份出臺(tái)了本次房地產(chǎn)調(diào)控政策。相對(duì)于往年的調(diào)控而言，本次政府的態(tài)度相當(dāng)堅(jiān)決，采取的政策也更加嚴(yán)厲，主要體現(xiàn)在對(duì)二套及以上房首付比例和利率均大幅提高。此后全國各地將陸續(xù)出臺(tái)更為詳細(xì)的房地產(chǎn)調(diào)控。

?繼4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》下發(fā)后,北京市政府迅速制定并于4月30日發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲文件的通知》,再推十一條措施,落實(shí)國務(wù)院堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲通知精神。

?深圳、上海、合肥、青島等城市都在積極制定房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，部分城市預(yù)計(jì)將很快出臺(tái)細(xì)則。

?4月30日新聞：壓力測(cè)試顯示銀行足能承受房價(jià)下跌20%-30%。根據(jù)監(jiān)管部門要求，各家商業(yè)銀行都對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了壓力測(cè)試。各家商業(yè)銀行對(duì)于房價(jià)下跌的容忍度是不一樣的，民生銀行可容忍房價(jià)下跌四成、交行可容忍三成、農(nóng)行可容忍兩成。

本次房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)間和房價(jià)下跌幅度預(yù)判

目前，已有諸位業(yè)內(nèi)專家對(duì)此次房地產(chǎn)調(diào)控的房價(jià)下跌幅度做了預(yù)判。筆者認(rèn)為，此次房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)時(shí)間應(yīng)該在一年半左右，持續(xù)的時(shí)間應(yīng)該不會(huì)太長；房價(jià)調(diào)整的空間應(yīng)在20%~30%左右，部分城市可能要大些。如果后期繼續(xù)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，如加息、物業(yè)稅等，就可能使得房價(jià)調(diào)整的幅度更大，時(shí)間更長。從監(jiān)管部門要求銀行進(jìn)行房貸壓力測(cè)試也可看出國家此次調(diào)控的意志是比較堅(jiān)決的。

由于投資、投機(jī)客主要集中在二手房市場(chǎng)，因此二手房房價(jià)將領(lǐng)先于一手房下跌，這與2008年的房價(jià)調(diào)整有所區(qū)別。一線城市由于前期是投資、投機(jī)資金主要的集中地，房屋空置率較大，房價(jià)將在買賣雙方的博弈中逐步下滑的可能性較大，二、三線城市在去年下半年后也受到投資、投機(jī)資金的推動(dòng)大幅上漲，且考慮到居民購買力相對(duì)于一線城市要低，也存在調(diào)整的需要。然而，由于炒房資金可能由一線城市進(jìn)一步轉(zhuǎn)向泡沫相對(duì)較小的二三線城市，這將使得部分二三線城市房價(jià)調(diào)整的幅度可能更小。

本次房地產(chǎn)調(diào)控將如何影響國內(nèi)鋼材市場(chǎng)？

本次房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)對(duì)鋼材價(jià)格影響較大（主要通過金融市場(chǎng)傳導(dǎo)），但對(duì)鋼材需求影響有限，中長期而言，對(duì)鋼材市場(chǎng)的影響還是有的，而且會(huì)隨著調(diào)控的深入逐步影響鋼材需求和價(jià)格。綜合而言，從房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)性來看，本次調(diào)控將從三個(gè)方面影響國內(nèi)鋼材市場(chǎng)。一是短期內(nèi)通過房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)金融市場(chǎng)的影響間接傳導(dǎo)至鋼材市場(chǎng)，二是從中長期而言，明后年房地產(chǎn)投資將受到影響，進(jìn)而影響對(duì)上游行業(yè)的需求（如建材）水平，三是從相關(guān)行業(yè)間接影響鋼材下游行業(yè)的需求（如家電、輕工等）。

第一個(gè)方面，通過金融市場(chǎng)間接影響鋼材市場(chǎng)走勢(shì)，主要體現(xiàn)在市場(chǎng)信心發(fā)生變化。近期房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)后，國內(nèi)股市出現(xiàn)了明顯下跌，進(jìn)而帶動(dòng)鋼材期貨和電子盤下跌。鋼材期貨和電子盤的下跌又進(jìn)一步引導(dǎo)鋼材現(xiàn)貨價(jià)格步入調(diào)整，調(diào)價(jià)靈活的中小鋼廠則根據(jù)現(xiàn)貨價(jià)格的調(diào)整下調(diào)了出廠價(jià)，從而打壓了現(xiàn)貨價(jià)格，因此鋼材市場(chǎng)的調(diào)整時(shí)間將有所延長，幅度也會(huì)有所增大。短期內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策通過這種方式對(duì)鋼材市場(chǎng)的影響最大，也是近期鋼市調(diào)整的主要原因。

第二個(gè)方面，調(diào)控政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)放緩?fù)顿Y速度，進(jìn)而減少對(duì)建材的需求。然而通過對(duì)比往年歷次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資產(chǎn)生較大的影響，而且往往還能保持較高的增長水平。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率處于近幾年的較低水平，資金壓力不大，因此對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的投資仍可能持續(xù)。值得注意的是，國家在此次政策調(diào)控中也加大了對(duì)保障性住房（廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等）的建設(shè)力度，這在一定程度或許能夠彌補(bǔ)商品房開發(fā)投資的下降帶來的不利影響。故筆者認(rèn)為，本次調(diào)控政策通過房地產(chǎn)投資增速變化對(duì)鋼鐵行業(yè)造成的影響可能低于預(yù)期，對(duì)建材需求的減少也同樣如此。

第三個(gè)方面，調(diào)控政策將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)觀望，商品房銷售面積將大大減少，進(jìn)而影響最終消費(fèi)者對(duì)家電、門窗等產(chǎn)品的需求量。由于國家宏觀調(diào)控政策中對(duì)二套房購買提高了首付比例和利率水平，故改善型住房的需求將被壓制。與此同時(shí)，首套房購買者由于對(duì)后期房價(jià)可能下跌的預(yù)期也延遲了他們的購房計(jì)劃，這也將使得商品房銷售面積出現(xiàn)明顯萎縮。由于改善型住房和首套房的購買者在購買房產(chǎn)后一般會(huì)通過裝修，由此增加對(duì)門窗等產(chǎn)品的需求，同時(shí)新增對(duì)家用電器的需求。故預(yù)計(jì)本次調(diào)控政策出臺(tái)后，鋼鐵下游產(chǎn)品的門窗、家電需求可能出現(xiàn)萎縮。這方面的影響可能在3個(gè)月后體現(xiàn)。

本次房地產(chǎn)調(diào)控需要多久才能影響到建材需求？

調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)的影響首先體現(xiàn)在成交量將出現(xiàn)明顯下降，由于存在降價(jià)預(yù)期，購房者將推遲購房時(shí)間，選擇觀望。從下圖的數(shù)據(jù)（已考察了更長的歷史數(shù)據(jù)）可看出，商品房銷售面積增長要領(lǐng)先于新開工面積一個(gè)季度左右，新開工面積的增長又要領(lǐng)先于投資一個(gè)季度左右。由此可看出，新調(diào)控政策出臺(tái)后房屋銷售面積可能明顯萎縮，進(jìn)而影響到新開工面積和房地產(chǎn)投資的增長。由于房地產(chǎn)投資的增長對(duì)建材的需求影響最為直接，故可推斷出本次房地產(chǎn)調(diào)控至少需半年時(shí)間才能影響對(duì)建材需求，也就是說今年的建材需求應(yīng)能夠得到保證，主要是明后年的建材需求可能會(huì)因此受到明顯影響，但不應(yīng)過于悲觀。

圖 2008年-2010年國內(nèi)房屋新開工面積、銷售面積和投資增幅情況

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筆者認(rèn)為，短期而言，本次房市調(diào)控對(duì)建材需求反而可能是利好。這是因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策出臺(tái)后，買賣雙方將進(jìn)入新的博弈期。盡管房屋銷售面積可能出現(xiàn)明顯下滑，然而房價(jià)并不會(huì)馬上下降。因此，房屋開發(fā)商很有可能趁房價(jià)并沒有明顯回調(diào)前，加快現(xiàn)有開工項(xiàng)目的進(jìn)度，并以還沒有明顯下降的高房價(jià)來開盤銷售。筆者認(rèn)為，在目前國家加大了對(duì)囤地、捂盤惜售等打擊力度的情況下，開發(fā)商故意延緩現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)度是存在較大風(fēng)險(xiǎn)的。一則后期房市調(diào)整的周期可能在1年以上，房價(jià)走勢(shì)存在較大的不確定性；二則國家政策打壓囤地、捂盤惜售等活動(dòng)，如果開發(fā)商不予配合，同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。故筆者認(rèn)為本次房市調(diào)控短期可能導(dǎo)致對(duì)建筑鋼材需求的增加。此外，考慮到2009年全國商品房新開工面積過少且房地產(chǎn)上市公司大多計(jì)劃2010年新開工面積同比增長40%以上，筆者認(rèn)為2010年全年建材需求仍舊會(huì)較好，盡管可能略低于預(yù)期。

中長期而言，筆者認(rèn)為明后年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼材的需求可能轉(zhuǎn)弱，但不應(yīng)過于悲觀。主要是國家在調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)，加大了對(duì)保障性住房建設(shè)的力度，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的開工量都大于去年，而且國家在2010年投放的土地量也是2009年的1.5倍，在國家加大對(duì)囤地打擊力度的情況下，明后年房地產(chǎn)行業(yè)的開工量仍又可能維持在較高的水平。況且，由于當(dāng)期房價(jià)存在較大泡沫，就算房價(jià)下跌50%，房地產(chǎn)企業(yè)仍有較大的盈利空間，因此房企停工的可能性不大。

房地產(chǎn)調(diào)控新政后的資金流向值得關(guān)注

房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)后必然會(huì)導(dǎo)致部分炒房資金撤出，由于該資金總量較大，因而其流向值得關(guān)注。筆者認(rèn)為，一部分流出的資金可能將流向二三線城市，另一部分可能會(huì)流入股市，畢竟在通脹預(yù)期的情況下將資金存入銀行或投入債市都是不大合理的。由于目前股市估值相對(duì)偏低，尤其是大盤權(quán)重股就長期而言仍具有投資價(jià)值，因此估計(jì)會(huì)有部分炒房資金流入股市。若真如此，就可能使得股市止跌企穩(wěn)的時(shí)間點(diǎn)提前，進(jìn)而影響鋼材期貨和電子盤的走勢(shì)，對(duì)鋼材價(jià)格將是利好。

筆者預(yù)計(jì)，此輪由房市新政調(diào)控引發(fā)的鋼材市場(chǎng)調(diào)整可能會(huì)持續(xù)到五月上中旬，后期由于成本繼續(xù)上漲和下游需求的明顯支撐，鋼材價(jià)格仍有上漲的空間。調(diào)整的時(shí)間和幅度則取決于后期政府是否有新的調(diào)控政策出臺(tái)（包括金融政策、產(chǎn)業(yè)政策等），若無，則本次鋼材市場(chǎng)調(diào)整的幅度相對(duì)有限。（撰稿：我的鋼鐵 劉源）