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日前，總投資超百億元的西安城東最大城市綜合體項(xiàng)目佳誠(chéng)長(zhǎng)安集開(kāi)發(fā)商現(xiàn)身向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表述稱，“自己并未跑路且苦不堪言”。

記者多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，110億城改項(xiàng)目停工的背后隱藏著開(kāi)發(fā)商與地方政府間難以厘清的利益糾葛。開(kāi)發(fā)商稱：項(xiàng)目停工原因是政府拆遷不力、區(qū)域規(guī)劃變更所致；當(dāng)?shù)卣畡t稱：佳誠(chéng)長(zhǎng)安集停工部分為商業(yè)樓盤，多個(gè)部門正推進(jìn)其城改部分進(jìn)程。事實(shí)上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟的當(dāng)下，該項(xiàng)目停工折射出，西安這個(gè)國(guó)內(nèi)城中村最多的二線城市，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不濟(jì)的宏觀背景下，其千億城改正在遭遇資金和市場(chǎng)的雙重困局。

最大城改停工背后

8月10日，本報(bào)刊發(fā)《西安110億項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商疑似跑路》一文后，一篇由該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商陜西佳誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(下稱“陜西佳誠(chéng)”)的回應(yīng)出現(xiàn)在微博上。此后，該公司負(fù)責(zé)人杜旭強(qiáng)約見(jiàn)記者稱：“自己并未失聯(lián)，更未卷款跑路?！?

事實(shí)上，該公司目前由于西安市城東的韓森寨南村、北村的城改項(xiàng)目進(jìn)展不力而陷入“苦不堪言”境地。杜旭強(qiáng)透露稱，這個(gè)西安城東最大城改項(xiàng)目有著太多不為人知的內(nèi)幕。

在上述開(kāi)發(fā)商的“回應(yīng)”中，陜西佳誠(chéng)表示，該公司在本報(bào)文章刊發(fā)后，立即召開(kāi)公司股東會(huì)，并通過(guò)微博對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行了回應(yīng)。其回應(yīng)稱：“佳誠(chéng)長(zhǎng)安集項(xiàng)目是陜西、浙江兩省重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)在政府積極的招商引資政策宣傳下，我們浙江等10個(gè)股東一次性籌集資金3億元交給政府用于該項(xiàng)目的拆遷安置，后來(lái)又陸續(xù)投資現(xiàn)金6300萬(wàn)元和一個(gè)股東墊資施工款約6000萬(wàn)元。4年下來(lái)股東累計(jì)投入本金為人民幣(6.3887, 0.0000, 0.00%)約4.23億元、至今本息分文未歸，因此我們是無(wú)法、無(wú)理由跑路的?！绷硗?，其還披露，該項(xiàng)目實(shí)際通過(guò)房號(hào)認(rèn)籌獲得3.47億元人民幣，連同股東的投資和股東借款3.63億元，累計(jì)投資7.1億元。在上述“回應(yīng)”中，開(kāi)發(fā)商還稱：“特別向相信我們的購(gòu)房者致以歉意，我們非常理解你們的不容易，我們甚至比你們著急100倍想解決你們的問(wèn)題?！?

對(duì)于佳誠(chéng)長(zhǎng)安集停工以及數(shù)千戶安置房進(jìn)展緩慢問(wèn)題，杜旭強(qiáng)認(rèn)為主要有兩大原因。其一，彼時(shí)雙方約定由新城區(qū)政府負(fù)責(zé)組織拆遷并在3個(gè)月完成有關(guān)拆遷，規(guī)劃指標(biāo)中建設(shè)用地545.1畝、總建筑面積199.5萬(wàn)平方米。但后來(lái)并沒(méi)有在3個(gè)月內(nèi)完成拆遷，而且是“釘子戶”零散分布導(dǎo)致無(wú)法正常組織施工；其二，在規(guī)劃面積上由于新增“幸福林帶”規(guī)劃，使可開(kāi)發(fā)用地減少160畝，開(kāi)發(fā)面積減少31萬(wàn)平方米，導(dǎo)致項(xiàng)目盈虧計(jì)算無(wú)法滿足金融機(jī)構(gòu)的測(cè)算而使公司的融資和合作無(wú)法進(jìn)行。

另?yè)?jù)本報(bào)記者實(shí)地調(diào)查獲知，該項(xiàng)目涉及的韓南、韓北共計(jì)1659戶5997人，擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)近200萬(wàn)平方米。但從2011年8月兩個(gè)城中村拆遷以來(lái)，其拆遷持續(xù)4年，至今仍有80多戶未完成拆遷。

而在此期間，不僅當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)由火爆變?yōu)槔淝澹曳康禺a(chǎn)融資收緊等背景，讓開(kāi)發(fā)商不得不鋌而走險(xiǎn)進(jìn)行違規(guī)售房籌資。另外，2012年西安市政府出臺(tái)《幸福路地區(qū)綜合改造總體規(guī)劃》，將包括上述110億城改項(xiàng)目在內(nèi)的17.63平方公里區(qū)域規(guī)劃成擬改造區(qū)域，并擬建幸福林帶。其規(guī)劃涉及西安市新城、雁塔、碑林3個(gè)行政區(qū)內(nèi)的30個(gè)社區(qū)、15個(gè)城中村，涉及東方、秦川等6大軍工企業(yè)和陜汽、楊森等75家企業(yè)及24個(gè)軍工企業(yè)福利區(qū)。

“我們實(shí)際上是被政府拆遷不力拖的耗死了”。杜旭強(qiáng)指出，經(jīng)測(cè)算，上述規(guī)劃變更導(dǎo)致該公司在上述兩個(gè)城改項(xiàng)目上的拆遷費(fèi)將增加3.2億元，拆遷戶成本過(guò)渡費(fèi)增加3.38億元，融資成本增加3.65億元。這些成本以及減少的31萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)面積，總體將給公司造成近20億元的虧損壓力。由此，他在外地出差融資之時(shí)，還出現(xiàn)了購(gòu)房戶維權(quán)事件。

西安市新城區(qū)宣傳部有關(guān)人士就項(xiàng)目進(jìn)展表示，目前停工的是商業(yè)項(xiàng)目，并未涉及安置項(xiàng)目。他透露，目前該區(qū)正在就該項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行推進(jìn)協(xié)調(diào)。

“由于上述項(xiàng)目拆遷4年未果，項(xiàng)目區(qū)域地價(jià)已經(jīng)翻番。當(dāng)?shù)卣梢哉f(shuō)，未來(lái)在這一區(qū)域的土地出讓金收益上也會(huì)翻番。”數(shù)位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與政府的土地出讓金仍會(huì)穩(wěn)賺不賠相比，開(kāi)發(fā)商卻因?yàn)檎疬w不力陷入了資金鏈緊繃的極端情況，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目難以為繼。

千億城改或陷困境

作為二線城市的西安，與國(guó)內(nèi)其他城市不一樣的是，西安這個(gè)城市里擁有堪稱全國(guó)最多的城中村。其持續(xù)進(jìn)行的城改及棚戶區(qū)改造的規(guī)模也足有千億規(guī)模。不過(guò)，在近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)低潮期，當(dāng)?shù)厍|城改也不斷出現(xiàn)亂象，其中，五證不全違規(guī)售房、資金鏈吃緊項(xiàng)目停工等問(wèn)題都在不斷凸顯。

資料顯示，西安城(棚)改2007年啟動(dòng)前城六區(qū)共有行政村624個(gè)，共有棚戶區(qū)324處。截至2014年 12月底，該市已實(shí)施189個(gè)城中村的改造工作，涉及9.12萬(wàn)戶、31.53萬(wàn)人，已有127個(gè)城中村6.78萬(wàn)戶，23.61萬(wàn)人完成回遷安置，累計(jì) 完成投資506.76億元；另外，該市已實(shí)施58個(gè)棚戶區(qū)的改造，涉及9.34萬(wàn)戶、31.93萬(wàn)人，已有33個(gè)棚戶區(qū)5.29萬(wàn)戶、21.54萬(wàn)人完成回遷安置，累計(jì)完成投資201.92億元。

而“十三五”期間西安市還計(jì)劃完成43個(gè)集體土地上棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，30個(gè)國(guó)有土地上棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，投資340億元。

正是在此背景下，佳誠(chéng)長(zhǎng)安集項(xiàng)目才得以上馬并陷入困局最終停擺。事實(shí)上，佳誠(chéng)長(zhǎng)安集項(xiàng)目并非孤案，從2013年至今，當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)城改項(xiàng)目就頻頻出現(xiàn)停工、“跑路”、違規(guī)售房等問(wèn)題。

如2013年10月，央視《焦點(diǎn)訪談》就曝光了西安市一個(gè)叫做橄欖灣的城改項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商跑路的事件。當(dāng)時(shí)也引發(fā)了西安市房管局發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的公告》，并進(jìn)行了為期3個(gè)月整頓。本報(bào)也曾在報(bào)道中援引。西安市經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的市場(chǎng)分析報(bào)告數(shù)據(jù)稱，截至2013年5月底，在西安市已經(jīng)批復(fù)并且正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的共計(jì)115個(gè)城中村項(xiàng)目當(dāng)中，只有33個(gè)項(xiàng)目“五證”齊全，71.3%的項(xiàng)目是“未取證項(xiàng)目”。但不少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，打著擦邊球進(jìn)行違規(guī)售房，以緩解緊張的資金鏈。由此，可窺西安城改項(xiàng)目之亂。

陜西省城市經(jīng)濟(jì)文化研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)張寶通教授等當(dāng)?shù)貙W(xué)者指出，一方面城改項(xiàng)目需要開(kāi)發(fā)商先建安置房、再配建商品房，而且配套項(xiàng)目的土地需要通過(guò)招拍掛方式取得，但開(kāi)發(fā)商是趨利的，同時(shí)又有資金壓力，因此會(huì)冒險(xiǎn)違規(guī)售房籌資；另一方面地方政府迫于城改任務(wù)多、壓力大，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管往往是“睜一只眼，閉一只眼”，特別是城改項(xiàng)目監(jiān)管涉及城改辦、規(guī)劃局、國(guó)土局、房管局等多個(gè)部門，管理程序復(fù)雜，漏洞頗多，難免出現(xiàn)問(wèn)題。尤其在目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷以及禁止強(qiáng)拆的背景下，地方政府拆遷難度加大，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張成為常態(tài)的困局，由此千億城改面臨的壓力也將暴增。